記者：與20年前乃至10年前相比，物業(yè)管理環(huán)境的變化是驚人的，停車(chē)服務(wù)作為物業(yè)管理服務(wù)的重要組成部分，其外部環(huán)境的變化同樣被廣泛關(guān)注，請(qǐng)您簡(jiǎn)單談?wù)勥@種變化。

    答：近年來(lái)，停車(chē)服務(wù)環(huán)境變化很大，主要表現(xiàn)在以下幾個(gè)方面：其一，停車(chē)設(shè)施的多樣化和停車(chē)空間的立體化，以及與其相適應(yīng)的停車(chē)管理的科技化和專(zhuān)業(yè)化；其二，停車(chē)設(shè)施產(chǎn)權(quán)多元化和停車(chē)服務(wù)價(jià)格市場(chǎng)化，停車(chē)服務(wù)的費(fèi)用構(gòu)成更加清晰透明；其三，保險(xiǎn)制度日益完善，公共責(zé)任險(xiǎn)逐步引入停車(chē)管理，相關(guān)保險(xiǎn)費(fèi)用成為物業(yè)服務(wù)支出的必要構(gòu)成；其四，執(zhí)法司法專(zhuān)業(yè)化水平不斷提高，對(duì)停車(chē)服務(wù)中管理責(zé)任的認(rèn)識(shí)日趨客觀理性；最后，也是最主要的，是停車(chē)服務(wù)立法環(huán)境的重大改善，主要是《物業(yè)管理?xiàng)l例》和《物權(quán)法》的相繼出臺(tái)，為停車(chē)位的歸屬及停車(chē)收益的分配奠定了法律基礎(chǔ)。

    記者：小區(qū)停車(chē)位的歸屬長(zhǎng)期以來(lái)是一個(gè)眾說(shuō)紛紜的話題，請(qǐng)問(wèn)，《物權(quán)法》出臺(tái)后，是如何界定車(chē)位權(quán)屬的？實(shí)際工作中該如何適用相關(guān)條款？

    答：《物權(quán)法》第74條明確規(guī)定了車(chē)位車(chē)庫(kù)的權(quán)利歸屬：建筑區(qū)劃內(nèi)，規(guī)劃用于停放汽車(chē)的車(chē)位、車(chē)庫(kù)的歸屬，由當(dāng)事人通過(guò)出售、附贈(zèng)或者出租等方式約定。占用業(yè)主共有的道路或者其他場(chǎng)地用于停放汽車(chē)的車(chē)位，屬于業(yè)主共有。

    所以，《物權(quán)法》實(shí)施（2007年10月1日）之后，我們可以依照其第74條判斷停車(chē)位的歸屬。具體的說(shuō)，規(guī)劃用于停放汽車(chē)的，無(wú)論地上還是地下車(chē)位，由開(kāi)發(fā)建設(shè)單位與業(yè)主通過(guò)約定方式?jīng)Q定歸屬，約定依據(jù)可以是房屋買(mǎi)賣(mài)合同和臨時(shí)管理規(guī)約；地面停車(chē)位如占用業(yè)主共有的道路或者其它場(chǎng)地的，歸業(yè)主共有，但占用城鎮(zhèn)公共道路的或規(guī)劃用于停車(chē)的地面車(chē)位屬于例外。

    《物權(quán)法》實(shí)施之前，由于缺乏相應(yīng)法律規(guī)定，應(yīng)區(qū)別不同情況對(duì)待，有約定的，按照約定，沒(méi)有約定，應(yīng)根據(jù)小區(qū)的產(chǎn)權(quán)性質(zhì)（房改房、廉租房、經(jīng)濟(jì)適用房、商品房）和原有的建筑區(qū)劃，按照尊重歷史的原則判斷，而不應(yīng)簡(jiǎn)單認(rèn)定歸業(yè)主共有。

    記者：《物業(yè)管理?xiàng)l例》實(shí)施后，就有許多關(guān)于地面停車(chē)費(fèi)的爭(zhēng)論。《物權(quán)法》對(duì)地面車(chē)位權(quán)屬的界定，是否有利于明確停車(chē)收益的歸屬？

    答：《物業(yè)管理?xiàng)l例》第55條明確規(guī)定：利用物業(yè)共用部位、共用設(shè)施進(jìn)行經(jīng)營(yíng)的，應(yīng)當(dāng)在征得業(yè)主、業(yè)主大會(huì)和物業(yè)管理企業(yè)同意后，按照規(guī)定辦理有關(guān)手續(xù)，業(yè)主所得收益應(yīng)當(dāng)主要用于專(zhuān)項(xiàng)維修資金，也可以按照業(yè)主大會(huì)的決定使用。根據(jù)這一規(guī)定，我們可以看出，只有利用業(yè)主共用的道路或者共他場(chǎng)地上的停車(chē)位進(jìn)行經(jīng)營(yíng)時(shí)，才能適用《條例》第55條，業(yè)主所得的是停車(chē)收益并非停車(chē)收入。

    《物權(quán)法》實(shí)施后，有利于明確地面停車(chē)收益的歸屬，綜合《物權(quán)法》第74條和《條例》第55條的規(guī)定，我們認(rèn)為，業(yè)主主張地面停車(chē)收益有三個(gè)前提條件：一是2007年10月1日以后，二是地面停車(chē)位明確歸屬業(yè)主共用，三是經(jīng)營(yíng)者收取的停車(chē)費(fèi)在扣除經(jīng)營(yíng)成本、酬金和稅金之后尚有盈余。

    記者：管理實(shí)踐中，無(wú)論物業(yè)服務(wù)企業(yè)向業(yè)主收取停車(chē)費(fèi)，還是業(yè)主向物業(yè)服務(wù)企業(yè)追償車(chē)輛丟失或損壞的損失，大都以停車(chē)合同為依據(jù)，請(qǐng)問(wèn)如何理解停車(chē)合同的法律性質(zhì)？在簽訂停車(chē)合同過(guò)程中要注意哪些方面問(wèn)題？

    答：對(duì)于停車(chē)合同的性質(zhì)，司法界和理論界看法不一，一種觀點(diǎn)認(rèn)為是保管合同，另一種觀點(diǎn)認(rèn)為是租賃合同，其實(shí)這種以《合同法》中有名合同的條款套用停車(chē)合同的做法都是有失偏頗的。作為一種無(wú)名合同，大多數(shù)的停車(chē)合同，特別是地面停車(chē)合同既有租賃合同的部分特征，又有保管合同的部分牲征，具有混合合同的性質(zhì)。

    無(wú)論是業(yè)主，還是物業(yè)服務(wù)企業(yè)，在簽訂停車(chē)合同時(shí)，都應(yīng)當(dāng)注意停車(chē)位歸屬、停車(chē)費(fèi)用構(gòu)成和管理責(zé)任承擔(dān)等三個(gè)方面的關(guān)鍵問(wèn)題。首先，應(yīng)當(dāng)根據(jù)《物權(quán)法》的相關(guān)規(guī)定明確停車(chē)位的歸屬；其次，應(yīng)當(dāng)在停車(chē)合同中明確物業(yè)服務(wù)企業(yè)所收取的停車(chē)費(fèi)由那些部分構(gòu)成（場(chǎng)地租金、管理成本、酬金、稅金、停車(chē)收益等），相關(guān)構(gòu)成所占的數(shù)額或者比例；再次，應(yīng)當(dāng)根據(jù)《條例》第36條的規(guī)定（“物業(yè)服務(wù)企業(yè)未能履行物業(yè)服務(wù)合同的約定，導(dǎo)致業(yè)主人身、財(cái)產(chǎn)安全受到損害的，應(yīng)當(dāng)依法承擔(dān)相應(yīng)的法律責(zé)任。”），明確物業(yè)服務(wù)企業(yè)在停車(chē)合同中所承擔(dān)的財(cái)產(chǎn)安全責(zé)任。應(yīng)當(dāng)指出的是，關(guān)于地面停車(chē)費(fèi)用的約定，在許多地方還必須遵守當(dāng)?shù)氐奈飪r(jià)部門(mén)的價(jià)格政策；關(guān)于管理責(zé)任的約定，應(yīng)著重明確物業(yè)服務(wù)企業(yè)的違約責(zé)任，業(yè)主與物業(yè)服務(wù)企業(yè)在根據(jù)意思自治和締約自由的原則協(xié)商合同條款時(shí)，應(yīng)充分考慮到收費(fèi)水平和管理職責(zé)的對(duì)應(yīng)性和公平性。

 

    記者：《物權(quán)法》實(shí)施已有一個(gè)多月，個(gè)別地方出現(xiàn)了業(yè)主拒絕交納地面停車(chē)費(fèi)的情況，有的業(yè)主甚至要求物業(yè)服務(wù)企業(yè)退還以前的地面停車(chē)收益，應(yīng)如何看待這些現(xiàn)象？如何正確理解停車(chē)收費(fèi)的合理性？

    答：首先，對(duì)《物權(quán)法》實(shí)施以前沒(méi)有明確歸屬的地面車(chē)位和沒(méi)有明確性質(zhì)的停車(chē)收益，簡(jiǎn)單采取追討舊帳的方式是不妥當(dāng)?shù)模驗(yàn)榉刹荒芩菁凹韧?/DIV>