鄭州市人民政府關于鄭州市物業管理納入社區建設工作的意見

（鄭政【2011】8號）

 

    各縣（市、區）人民政府，市人民政府有關部門，各有關單位：

    為了進一步加強物業管理工作,理順管理體制，完善監管機制，建立服務保障體系，全面提升物業管理服務水平,改善居民居住環境,促進和諧社區建設,依據相關政策法規，結合我市實際，制定物業管理納入社區建設工作意見，請認真貫徹執行。

    一、指導思想

    以構建和諧社會的要求為指導,深入貫徹落實科學發展觀,把物業管理與城市化發展結合起來,推進物業管理與社區管理的“一體化”建設,確立“政府引導、市場主導、企業運作、社會參與”的總體原則,明確職責,強化管理服務。建立市、區、街道（鄉鎮）“三級聯動”工作機制和社區居委會、業主委員會、物業服務企業“三位一體”工作平臺。通過機制創新、部門聯動、資源整合，實現物業管理的整體進步和人居質量的整體躍升。

    二、實施原則

    物業管理納入社區建設以城市建成區住宅小區物業管理工作為重點，應遵循以下原則：

　?。ㄒ唬┙y一領導、綜合協調的原則。物業管理作為現代城市管理的重要組成部分，必須納入城市管理的大平臺，實行統一領導、統一協調、統一考核。各區、街道（鄉鎮）要將住宅小區物業管理納入社區建設工作范疇統籌考慮，綜合協調解決物業管理中遇到的各類問題。

　?。ǘ┓旨壺撠煛俚毓芾淼脑瓌t。物業管理工作的重心在街道（鄉鎮）和社區，區政府和街道（鄉鎮）必須充分發揮綜合管理的工作優勢，積極采取有效措施，進一步整合管理資源，明確責任主體，落實管理責任，強化協調服務和考核監督，真正將物業管理工作職責落到實處。

　?。ㄈ嘭熃y一、保障到位的原則。市、區兩級各行政主管部門要按照權責相統一的原則，科學劃分物業管理的職責和義務，分解下放相關管理職權，積極為區、街道（鄉鎮）綜合管理協調創造條件，為做好物業管理工作提供保障。

    三、工作目標

    物業管理機制建設形成一套科學有效的工作制度，物業管理納入社區建設形成工作體系且運行良好。經過3-5年的努力，物業管理實現以下基本目標：

    （一）各級物業管理工作組織健全，人員、經費、措施保障到位，管理、督導、考評體系完善。

    （二）物業管理聯動機制和聯席會議制度運行良好，機制創新有突破性進展并產生明顯社會效益。

    （三）老舊小區、無主管樓院整治改造有效，管理順暢，實現城市建成區住宅小區物業管理全覆蓋。

    （四）業主大會、業主委員會成立及運行指導監督得力，業主自主管理能力增強，社區和諧指數不斷提升。

    （五）物業管理應急管理服務、投訴調解等工作機制健全，矛盾糾紛及時有效在基層化解，群眾滿意度逐步提升。

    四、工作要求

    物業管理工作納入社區建設，要圍繞上述基本目標任務，做好以下七個方面的工作：

    （一）實施老舊小區物業管理改善工程，全面落實覆蓋計劃?？h（市、區）要積極做好老舊小區的整治改造工作，改造后的小區要逐步引入規范的物業管理，實現老舊小區物業管理“擴面提質”。要針對不同類型的住宅區，分別采取專業化公司進駐、后勤式、社區介入等多種管理形式，使全市城市建成區住宅小區（樓院）全部實施物業管理。要逐步在街道辦事處設立物業服務機構，向暫不具備市場化物業管理條件或無人管理的住宅小區提供清掃保潔、垃圾清運、公共秩序維護、日常維修等有償的基本服務。同時，適應新農村建設需要，嘗試物業管理引入鄉村，使之成為村民自我管理服務的新機制。

    （二）科學指導業主大會建設，提升業主自主管理水平。業主大會制度是業主自主管理的有效途徑，是維護業主權益的基本形式。業主大會工作核心在自我建設，重點在指導監督，必須作為一項經常性工作常抓不懈?？h（市、區）房管部門主要負責業主大會工作的業務指導，街道（鄉鎮）負責業主大會工作的具體組織協調、日常指導和監督。要把握首次籌備、換屆改選、運行監督三個重要環節，引導業主正確行使民主權力，指導業主大會、業主委員會依法設立、科學運作。要加大對業主委員會的扶持力度，有計劃地組織學習培訓和經驗交流，并根據財政狀況給予業主委員會成員（樓棟長）適當的崗位補貼。

    （三）制定物業應急維修措施，保證物業的正常使用。房屋及其配套的共用部位、共用設施設備的日常維修由責任單位或責任人落實。街道（鄉鎮）要制定物業應急保障方案，在緊急狀態或責任單位（責任人）難以履行維修責任時，對公共部位房屋損毀漏水、下水管道堵塞、水電故障、“急、難、愁”修理項目或突發情況，啟動應急維修機制，提供有償維修服務，迅速、有效地解決物業使用中的突發事件，切實維護人民群眾的基本生活秩序。

    （四）完善物業項目退出機制，確保小區日常管理不失控。街道（鄉鎮）要本著“維護業主利益、維護社會穩定、依法平穩過渡”的原則，協調做好物業服務項目退出和接管的銜接交接工作，保持小區物業管理的連續性。對違規棄管、拒不撤出、惡意毀約的開發建設單位、物業管理單位，相關部門應給予行政干預，責令限期改正，依法作出處理。街道（鄉鎮）要建立應急托管機制，對物業服務企業撤離后業主大會尚未成立或業主大會不能履行責任，物業管理難以落實的住宅小區實行臨時委托管理。同時，積極指導業主、業主大會選聘物業服務企業，盡快實施規范化的物業管理。

    （五）建立矛盾投訴調解機制，有效化解物業管理糾紛?？h（市、區）要制定調解工作規則，規范調解工作程序，指導行業調解活動，對物業管理中的重大糾紛實施調解。街道（鄉鎮）可利用現有調解機構，吸納物業管理專業人員，建立調解工作機制，受理轄區內物業管理的咨詢投訴，調解處理物業服務糾紛。物業管理矛盾調解的相關工作納入街道大調解工作序列，接受市、縣（市、區）司法、房管部門業務指導。要倡導物業管理行業自律，研究行業調解工作規律，通過廣泛深入的行業調解，努力將物業管理中的矛盾發現在社區，解決在基層，消除在萌芽狀態。

    （六）健全聯席會議制度，形成多方聯動的新格局。物業管理聯席會議由街道（鄉鎮）負責召集，由縣（市、區）房管部門、公安派出所、社區居委會、業主、業主委員會和物業服務企業等方面的代表組成。物業管理聯席會議共同協調轄區物業小區的日常管理、業主大會成立與運作監督、物業管理與社區建設的銜接、物業項目退出與交接過程中出現的問題，處置區域內物業管理的突發事件。聯席會議每月召開一次，特殊情況隨時召開。

    （七）倡導先進性，推進社區黨建向物業管理行業延伸。社區黨組織、社區居委會、物業服務企業、業主委員會是社區建設與管理的重要力量，開展社區物業管理黨建聯建工作，既是提升物業管理水平的新途徑，也是加強社區建設、促進社區黨建的新舉措。要加強社區黨組織與物業服務企業、業主委員會之間的聯系，發揮社區黨組織的政治優勢和核心作用，為黨員在物業管理和社區建設中發揮先鋒模范作用搭建平臺，努力為居民群眾做好事、辦實事、解難事。符合條件的業主委員會可以成立黨小組，社區黨組織也可以派出聯絡員，具備條件的物業服務企業應當逐步成立黨組織。要抓宣傳引領、抓平臺載體、抓共建共創、抓隊伍建設，全面提升黨建聯建工作質量。

    五、職責分工

　?。ㄒ唬┦姓⒕C合協調機制，由市物業管理工作領導小組負責制定相關政策規劃，分解目標任務，界定職責分工，研究解決重大問題，組織協調各級、各單位共同做好物業管理納入社區建設工作，并進行統一檢查和考核。

　?。ǘ┦蟹康禺a管理部門負責全市物業管理行業的指導和監督，研究制定物業管理政策法規和行業服務標準，監管物業服務企業資質和房屋專項維修資金，參與對各區、各部門物業管理相關工作的目標責任考核。

　?。ㄈ┛h（市、區）政府負責轄區物業管理工作的領導和組織工作，落實綜合協調管理責任，制定本區物業管理相關政策措施。縣（市、區）房管部門具體負責轄區物業管理行業的指導監督，負責業主大會工作的業務指導和業主委員會備案，檢查考評物業服務質量，組織物業管理區域劃分，參與新建住宅項目的承接查驗，協同物業管理項目交接工作，負責物業管理工作的業務指導和人員培訓，進行物業管理工作績效考核等工作。

　?。ㄋ模┙值溃ㄠl鎮）具體負責物業管理納入社區建設工作，建立聯動協調、投訴受理和綜合服務保障機制，參與轄區業主大會選聘物業服務企業的招投標、物業管理區域劃分、檢查考評物業服務質量，協調物業管理項目交接等工作，牽頭組織業主大會召開和業主委員會選舉，備案業主委員會選舉結果，指導和監督業主大會、業主委員會日常運作等。

    ?。ㄎ澹┦形飪r局負責完善物業服務收費辦法和標準，查處違法違規收費行為；市民政局負責社區居委會的業務培訓，加強社區居委會對業主委員會的指導監督；市財政局負責制定老舊住宅區長效管理補貼資金政策，納入年度財政預算；市工商局負責街道物業服務機構登記注冊工作；市地稅局負責落實街道物業服務機構相關稅收政策；市司法局負責物業矛盾調解工作制度的落實和業務指導；市人力資源和社會保障局負責落實街道物業服務機構的就業扶持政策；市城市管理局負責查處和治理違法搭建等影響市容的行為；市規劃局負責查處和治理擅自改建擴建行為。市建委、市公安局、市園林局等相關部門按照各自職責，分工協作，密切配合，共同做好物業管理納入社區建設的相關工作。

    六、保障措施

    （一）縣（市、區）要在街道(鄉鎮)明確物業管理工作機構、工作職能和分管領導，配備2-3名專職工作人員。

?。ǘ┦?、區相關部門應結合物業管理體制創新工作，繼續推進全市老舊住宅小區的整治改造，將符合條件的小區分批列入整治改造工作計劃，逐步改善居住環境，完善基礎設施，實施物業管理全覆蓋。為解決部分老舊小區和保障性住房小區物業費收繳標準較低、困難人群較多等問題，市、縣（市、區）應視情給予適當的財政補貼。

    （三）建立“市、區、街”三級物業管理考核機制。市政府將物業管理工作納入城市綜合管理考核范圍，每年對縣（市、區）政府進行一次考核；縣（市、區）政府定期對街道（鄉鎮）物業管理工作進行檢查考核；街道（鄉鎮）負責對轄區物業管理服務進行日常檢查督導。

    （四）縣（市、區）、街道（鄉鎮）應通過多種形式，宣傳物業管理政策法規，引導業主樹立成熟的物業消費理念，樹立自主管理和民主決策意識，創造良好的物業管理環境，形成和諧的物業管理氛圍。

    物業管理納入社區建設既是一項復雜的系統工程，也是一項關乎人民群眾切身利益的民生工程，和諧物業、和諧社區建設更是一項長期的實踐活動。市政府各部門要切實履行在社區建設和物業管理中的職責，為物業管理提供良好的外部環境和政策指導。縣（市、區）人民政府是物業管理納入社區建設的第一責任人，要把此項工作擺上重要議事日程，周密部署，嚴密組織，穩妥實施。要舍得投入人力和資金，為物業管理的整體推進提供保障。街道（鄉鎮）是物業管理納入社區建設的組織者，具體抓好操作運用。各級要按照要求和物業管理政策規定，強化組織實施，推進資源整合，抓好督導驗收，真正使物業管理納入社區建設的各項工作落到實處，為我市的城市文明和社會和諧做出新的貢獻。

 

 鄭州市人民政府

二0一一年一月十三日