案情介紹
       孫女士一次性付清全部房款購買了某處商品房的頂層，同時向物業(yè)管理公司交納了當(dāng)年的物業(yè)服務(wù)費。入住后兩個月雨季來臨，幾場大雨之后，孫女士發(fā)現(xiàn)天花板有水洇濕的現(xiàn)象，后來竟然發(fā)展到漏雨的地步，孫女士于是找到物業(yè)管理公司報修。物業(yè)管理公司通知了原施工單位，施工單位重新在樓頂進(jìn)行了防水處理。孫女士此時已經(jīng)對現(xiàn)在的房屋有些反感，經(jīng)過和開發(fā)協(xié)商后準(zhǔn)備換房，但是雙方對漏雨造成損失的賠償問題產(chǎn)生了爭議。
       孫女士認(rèn)為自己購買房屋就為了居住，現(xiàn)在因為漏雨無法居住，并且自己進(jìn)行的裝修也遭到破壞，她認(rèn)為這是開發(fā)產(chǎn)商造成的，所以不打算再交納第二年的物業(yè)管理費和供暖費。
       開發(fā)商認(rèn)為自己出售的房屋有質(zhì)量問題是事實，也愿意賠償孫女士部分經(jīng)濟損失，但是他們認(rèn)為自己已經(jīng)同意對孫女士調(diào)換房屋，自己和孫女士之間沒有糾紛。
       物業(yè)管理公司認(rèn)為自己及時聯(lián)系維修房屋，并且現(xiàn)在看來房屋存在質(zhì)量問題也不是物業(yè)管理不到位，如果孫女士不交納物業(yè)管理費他們無法接受，并且，因為這個小區(qū)是采用小區(qū)外的供熱廠的熱力供熱，統(tǒng)一供暖時間已到，如果孫女士不交納供暖費，他們就要受到經(jīng)濟損失。
       由于三方對于債權(quán)、債務(wù)沒有任何異議，孫女士認(rèn)為自己的行為屬于法律所允許的抵消行為，但是又不是十分肯定自己的行為是否合法，于是三方一同找到律師咨詢，最終在律師主持下達(dá)成書面協(xié)議，三方協(xié)商解決，由開發(fā)商向物業(yè)管理公司支付了孫女士下年度的物業(yè)管理費，孫女士不再向開發(fā)商要求賠償，同時孫女士向物業(yè)管理公司支付本年度供暖費。
律師分析：
       孫女士不能直接向物業(yè)管理公司主張抵消。《合同法》第九十九條所講的抵消是指：當(dāng)事人互負(fù)到期債務(wù)，該債務(wù)的標(biāo)的物種類、品質(zhì)相同的，任何一方可以將自己的債務(wù)與對方的債務(wù)抵消，但依照法律規(guī)定或按照合同性質(zhì)不得抵消的除外。
       開發(fā)商、孫女士、物業(yè)管理公司三者存在債權(quán)、債務(wù)關(guān)系。
開發(fā)商與孫女士之間存在合同關(guān)系，因為房屋質(zhì)量問題，開發(fā)商基于賠償責(zé)任對孫女士負(fù)有債務(wù)。
       孫女士與物業(yè)管理公司之間存在合同關(guān)系，如果物業(yè)管理公司如約履行自己的義務(wù)，孫女士不交納物業(yè)管理費，那么就是孫女士對物業(yè)管理公司負(fù)有債務(wù)。
       關(guān)于供暖費的問題，一般是業(yè)主和物業(yè)管理公司單獨簽有供暖協(xié)議，應(yīng)當(dāng)依照執(zhí)行，如果孫女士拒絕交納供暖費，那么孫女士對物業(yè)管理公司負(fù)有債務(wù)。
       開發(fā)商與物業(yè)管理公司之間沒有債權(quán)債務(wù)關(guān)系。孫女士主張抵消是不妥的，因為開發(fā)商對孫女士負(fù)債，這兩種債務(wù)雖然都是金錢債務(wù)，但是并不符合“當(dāng)事人互負(fù)到期債務(wù)”的條件。
調(diào)解結(jié)果：
       最終解決方案的產(chǎn)生也是依據(jù)法律做出的，法律規(guī)定：債務(wù)人將合同的義務(wù)全部或者部分轉(zhuǎn)移給第三人的，應(yīng)當(dāng)經(jīng)債權(quán)人同意。在物業(yè)管理公司同意的情況下，孫女士可以將自己對物業(yè)管理公司所負(fù)有的交費義務(wù)轉(zhuǎn)移給開發(fā)商，開發(fā)商在替孫女士向物業(yè)管理公司支付物業(yè)管理費后，開發(fā)商對孫女士的賠償義務(wù)就履行完畢。
       本案中，因?qū)O女士向開發(fā)商要求的賠償數(shù)額僅與物業(yè)管理費相當(dāng)，所以孫女士自己還要交納供暖費。